sábado, 18 de abril de 2015

EN UNA COMPRAVETA ENTRE PARTICULARES ¿QUIEN PAGA LA PLUSVALIA?



El Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, conocido como PLUSVALIA, es un impuesto voluntario, esto es los Ayuntamientos en su día decidieron tenerlo en sus municipios o no, de hecho profesionalmente conocí uno que no lo tenía, al menos a principios del año 2000.

En principio la Sentencia reciente del Tribunal Supremo de Octubre de 2.014 como antes otra del TJUE vienen a declarar el carácter abusivo de las clausulas de compraventa de inmuebles que imponen al comprador el pago de la plusvalía, los argumentos que emplea son entre otros:

1.-  En contra de lo alegado por la empresa vendedora concurren las condiciones precisas para aplicar a la cláusula litigiosa (pago de la plusvalía), la norma del artículo 10 bis de la Ley 26/1984, de 19 de julio , general para la defensa de los consumidores y usuarios, (derogada por el Real Decreto Legislativo 1/2007)  en relación con los artículos 3 y 4 de la Directiva 93/13/CEE, del Consejo, de 5 de abril de 1993 , sobre las cláusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores.

2.-  En la interpretación de la mencionada Directiva destacó el Tribunal de Justicia de la Unión Europea – sentencia de 16 de enero de 2014, C-226/12 – que un desequilibrio importante en perjuicio del consumidor puede resultar de una lesión suficientemente grave en la situación jurídica en que el mismo se encuentra como parte del contrato.

3.-  Pues bien, esa lesión en la posición jurídica del consumidor protegido se produce al transferirle, en su condición de adquirente, una deuda fiscal que, conforme a lo dispuesto en el artículo 104 del Real Decreto Legislativo, de 5 de marzo, por el que se aprobó el texto refundido de la Ley reguladora de las Haciendas locales, está a cargo de la vendedora, la cual se beneficia del incremento del valor de la cosa vendida, ya incorporado en el precio, al imponer finalmente a la compradora el pago de un impuesto que tiene como base la misma plusvalía – y cuyo importe, además, éste no conoce en la fecha de celebración del contrato, soportando, por ello, una incertidumbre sobre el alcance de su obligación -.

4.-  Además, conforme a una concepción ética y objetiva de la buena fe, en el sentido de modelo de comportamiento exigible y fuente de determinados deberes de conducta, procede valorar la desigualdad de las posiciones de negociación de las partes, el desequilibrio que, en el contenido económico del contrato, la cláusula litigiosa generó y el defecto de información que su aplicación implica – no obstante las razones expuestas por la propia recurrente – para considerarla como un supuesto de ausencia de buena fe en la parte vendedora.
5.- En su consencuencia se declara en este caso, que la repercusión de la plusvalía al comprador una vivienda es ABUSIVA y por tanto se desestima el recuro de la empresa vendedora.

Pero estos argumentos SOLO VALEN CUANDO UNA DE LAS PARTES DEL CONTRATO ES UN PROFESIONAL, no así cuando dos particulares son los que intervienen en la compraventa, en este caso son validos los pactos en este sentido. Así se ha pronunciado el Tribunal Supremo en la Sentencia del Tribunal Supremo Sala 1ª, de 22-10-2014, ya que como dice la misma "Como indicamos en la sentencia 842/2011, de 25 de noviembre, una cosa es la validez del pacto con carácter general, conforme a los artículos 1255 y 1455 Código Civil, y otra distinta su posible nulidad a la luz de la normativa especial relativa a la protección de los consumidores".

Por lo que son validos los pactos en una compraventa entre particulares en los que se fija que la plusvalía correrá a cargo del comprador.

Y es que la ley dispone en el artículo 1.455 del Código Civil prescribe que “Los gastos de otorgamiento de escrituras serán de cuenta del vendedor, y los de primera copia y los demás posteriores a la venta de cuenta del comprador, salvo pacto en contrario”.

Es decir, que admite dicho precepto la posibilidad de establecer pactos 
privados contrarios a lo dispuesto en el mismo, por lo que la PLUSVALIA la pagará quien determine el pacto entre las partes.