REGIMEN DE LAS AUTORIZACIONES AUTONOMICAS EN SUELO RUSTICO: LAS VIVIENDAS VINCULADAS A EXPLOTACIONES AGRICOLAS Y LAS LEGALIZACIONES POR ESTE MEDIO

II.-AUTORIZACIONES EN SUELO RUSTICO

La Ley 2/2016, de 10 de febrero, de Suelo de Galicia regula el Régimen de Autorizaciones como ya lo hacía la LOUGA en la Subsección 3ª que va del art. 38 al 40.

El art- 38 regula el procedimiento, si bien deja una modificación ya de inicio, pues la LOUGA en su art. 41 la competencia de la Autorización Autonómica correspondía al  secretario o secretaria general competente en materia de urbanismo y ahora queda indefinido pues dispone el citado artículo  que “La competencia para el otorgamiento de la autorización autonómica prevista en la presente ley corresponde a la persona titular del órgano competente en materia de urbanismo”.

A reglón seguido establece las reglas procedimentales

a) El promotor habrá de presentar la solicitud ante el Ayuntamiento acompañada de anteproyecto redactado por técnico competente, con el contenido que se detalle reglamentariamente.

La LOUGA fijaba más pormenorizadamente el contenido que debía tener la documentación a presentar, que ahora se remite a un anteproyecto, en un claro contenido discrecional de la citada Autorización, en tanto en cuanto no se redacte el citado Reglamento, siendo que al final puede ocurrir que sea una Orden o Instrucción interna la que se aplique, con suerte publicada o como sucede, sin publicación.

a) El promotor deberá presentar la solicitud ante el ayuntamiento acompañada de anteproyecto redactado por técnico competente, con el contenido que se detalle reglamentariamente, y, como mínimo, la documentación gráfica, fotográfica y escrita que sea suficiente para conocer las características esenciales del emplazamiento y de su entorno en un radio mínimo de 500 metros, de la titularidad de los terrenos y superficie de los mismos, del uso solicitado y de las obras necesarias para su ejecución, conservación y servicio, sus repercusiones territoriales y ambientales y las que sean necesarias para justificar el cumplimiento de las condiciones establecidas en la presente ley.

Continua la LSG estableciendo la función del Ayuntamiento, que no es de control, pues carece de competencias, sino de mero órgano auxiliar y así establece como ya hacía la LOUGA lo siguiente

b) El ayuntamiento someterá el expediente a información pública por plazo de un mes, mediante anuncio que habrá de publicarse en el tablón de anuncios del ayuntamiento y en uno de los periódicos de mayor difusión en el municipio. El anuncio deberá indicar, como mínimo, el emplazamiento, uso solicitado, altura y ocupación de la edificación pretendida y el lugar y horario de consulta de la documentación completa.

La ley exige ahora, cosa que antes no ocurría, la solicitud de informes sectoriales por parte del Ayuntamiento receptor de la solicitud lo que en la LOUGA era una posibilidad que tenía el órgano competente cuando establecía …podrá recabar de los organismos sectoriales correspondientes los informes que se estimen necesarios para resolver., lo que en la práctica solía suceder. Así la letra c dispone

c) Simultáneamente, se solicitarán los informes o autorizaciones sectoriales preceptivos.

Además el Ayuntamiento tiene la obligación de remitir la documentación a la Administración competente, hace así función de ventanilla única, pero ahora con un añadido ya que deben realizarse informes técnicos y jurídicos, sobre la conformidad con la legalidad urbanística. Así lo establece en la letra “c”, la LOUGA solo hablaba de la Licencia de obra, por lo que no concretaba el contenido del informe que era por aplicación del RSCL mucho más amplia. La subrogación sigue como hasta ahora, si bien con el cambio del competente-

d) Concluida la información pública, el ayuntamiento remitirá el expediente completo tramitado al órgano competente en materia de urbanismo, incluyendo las alegaciones presentadas, los informes o autorizaciones sectoriales y los informes técnico y jurídico municipales sobre la conformidad con la legalidad urbanística.

Transcurrido el plazo de dos meses sin que el ayuntamiento remitiese el expediente completo, las personas interesadas podrán solicitar la subrogación al órgano competente en materia de urbanismo, que reclamará el expediente al ayuntamiento y proseguirá la tramitación hasta su resolución.

Concluye el procedimiento nuevo con la ausencia de la mención por parte del órgano competente de ampliación de la documentación aportada o requerimiento de nueva documentación, lo que se traduce en menor discrecionalidad a este respecto pues la LOUGA establecía el condicionante … que estime necesaria el órgano competente, lo que era claramente arbitrario. Así concluye:

f) El órgano competente en materia de urbanismo examinará la adecuación de la solicitud a la presente ley y a los instrumentos de ordenación del territorio, resolviendo en el plazo de tres meses, a contar desde la entrada del expediente completo en el registro de la consejería. Transcurrido el plazo sin resolución expresa, la misma se entenderá otorgada por silencio administrativo.

El dies a quo para el transcurso del plazo para resolver, es la entrada del expediente completo en la Consejería, por lo que si estima que está incompleta la documentación, este plazo nunca se iniciaría.

En cuanto a las condiciones de la edificación la LSG 2016 regula como antes lo hacía el artículo 42 de la LOUGA las edificaciones en el régimen de Autorización Autonómica, verdadera ordenanza reguladora de las mismas y a las que debe ajustarse la Licencia que resuelva el Ayuntamiento. Así dispone

Subsección 4ª. Condiciones de edificación

Artículo 39. Condiciones generales de las edificaciones en el suelo rústico

Para poder obtener el título habilitante municipal de naturaleza urbanística, o la autorización autonómica en los supuestos previstos en el artículo 36, para cualquier clase de edificaciones o instalaciones en el suelo rústico, habrá de justificarse el cumplimiento de las siguientes condiciones:

a) Garantizar el acceso rodado de uso público adecuado a la implantación, el abastecimiento de agua, la evacuación y el tratamiento de aguas residuales, el suministro de energía eléctrica, la recogida, el tratamiento, la eliminación y la depuración de toda clase de residuos y, en su caso, la previsión de aparcamientos suficientes, así como corregir las repercusiones que produzca la implantación en la capacidad y funcionalidad de las redes de servicios e infraestructuras existentes.

Estas soluciones habrán de ser asumidas como coste a cargo exclusivo del promotor o promotora de la actividad, formulando expresamente el correspondiente compromiso en tal sentido y aportando las garantías exigidas al efecto por la Administración en la forma que reglamentariamente se determine.

Es exactamente igual a los que disponía el art. 42.1 a)  de la LOUGA y lo mismo ocurre con la letra b) que se corresponde con la correlativa de art. 42 al disponer:

b) Prever las medidas correctoras necesarias para minimizar la incidencia de la actividad solicitada sobre el territorio, así como todas aquellas medidas, condiciones o limitaciones tendentes a conseguir la menor ocupación territorial y la mejor protección del paisaje, los recursos productivos y el medio natural, así como la preservación del patrimonio cultural y la singularidad y tipología arquitectónica de la zona.

En lo que se refiere al apartado c el artículo 39 dispone:

c) Cumplir las siguientes condiciones de edificación:

– Las características tipológicas, estéticas y constructivas y los materiales, colores y acabados serán acordes con el paisaje rural y las construcciones del entorno, sin perjuicio de otras propuestas que se justifiquen por su calidad arquitectónica.

Llama la atención a que se destaca este aspecto que venía reflejado de manera idéntica pero no en primer lugar, la adecuación al entorno viene a ser así un elemento a destacar la redacción anterior aludía también a - Las características tipológicas de la edificación habrán de ser congruentes con las tipologías del entorno; en particular, las condiciones de volumetría, tratamiento de fachadas, morfología y tamaño de los huecos y soluciones de cubierta, que, en todo caso, estarán formadas por planos continuos sin quiebras en sus vertientes.

– El volumen máximo de la edificación será similar al de las edificaciones tradicionales existentes, salvo cuando resulte imprescindible superarlo por exigencias del uso o actividad. En todo caso, habrán de adoptarse las medidas correctoras necesarias para garantizar el mínimo impacto visual sobre el paisaje y la mínima alteración del relieve natural de los terrenos.

En el aspecto de volumen, deja de requerirse que sea similar a las edificaciones existentes en el entorno( si bien por la primera característica parece igual) y se suprime la exigencia para el caso de que resultara imprescindible sobrepasarlos  de procura descomponerse en dos o más volúmenes conectados entre sí a fin de adaptar las volumetrías a las tipologías propias del medio rural.

– Los cierres de fábrica no podrán exceder de 1,5 metros de altura, debiendo adaptarse al medio en que se ubiquen.

La LOUGA era más exigente, pues se refería  a todos los cierres, no solo a los de fabrica, siendo que el resto no se exige en principio esto , además la ambigüedad de que se adapten al medio en que se ubique, es más discrecional que la anterior que directamente impedía la realización de cierres de fábrica cuando disponía - Los cierres y vallados serán preferentemente vegetales, sin que los realizados con material opaco de fábrica sobrepasen la altura de 1 metro, salvo en parcelas edificadas, donde podrán alcanzar 1,50 metros. En todo caso, deben realizarse con materiales tradicionales del medio rural en el que se emplacen, no permitiéndose el empleo de bloques de hormigón u otros materiales de fábrica, salvo que sean debidamente revestidos y pintados en la forma que reglamentariamente se determine.

No obstante, habrá que ver las instrucciones publicadas o no, a este respecto, si bien lo que flota en el ambiente es la total discrecionalidad en este sentido, lo que provoca mucha preocupación.

Finalmente el art- 39 regula la altura y dice exactamente

– La altura máxima de las edificaciones no podrá exceder de dos plantas ni de 7 metros medidos en el centro de todas las fachadas, desde la rasante natural del terreno al arranque inferior de la vertiente de cubierta.

Excepcionalmente, podrá excederse dicha altura cuando las características específicas de la actividad, debidamente justificadas, lo hicieran imprescindible.

Se elimina la pormenorizada regulación que se hacía antes, que excluía a los SRP Patrimonio cultural, que ahora si parece permitirse- frente a lo que disponía la LOUGA cuando decía En los demás suelos rústicos protegidos, las edificaciones no podrán sobrepasar una planta de altura ni 3,50 metros medidos de igual forma, salvo en los casos debidamente justificados de infraestructuras de tratamiento o depuración de aguas. Podrán igualmente exceptuarse aquellas instalaciones propias de usos agrícolas, acuícolas o ganaderos que necesiten alturas excepcionales, previo informe, en todo caso, de la consejería competente en la materia.

La LSG 2016 en el apartado d) habla de condiciones de posición e implantación, para referirse al emplazamiento de la construcción en la parcela objeto de la autorización, los antecedentes son preocupantes, pues incluso se han dado autorizaciones en parcelas futuras, imagen fiel de la total discrecionalidad de las mismas

d) Cumplir las siguientes condiciones de posición e implantación:

– Habrá de justificarse suficientemente la idoneidad del emplazamiento elegido y la imposibilidad o inconveniencia de emplazarlas en suelo urbano o urbanizable con calificación idónea. Tal justificación no será necesaria cuando se trate de las construcciones señaladas en el artículo 35.1, letras g), h), i), l) y m).

Este requisito es verdaderamente un motivo de denegación de cualquier solicitud de autorización, basta con que se diga que no se ha justificado debidamente la imposibilidad o inconveniencia, términos totalmente ambiguos, conceptos jurídicos que suponen una total y absoluta ambigüedad, y para variar demostrar que no estamos ante actos reglados como deben ser las licencias.

– La superficie mínima de la parcela sobre la que se emplazará la edificación será de 2.000 metros cuadrados, salvo para los usos regulados en el artículo 35.1.m) y para la ampliación de cementerios. A estos efectos, no será admisible la adscripción de otras parcelas.

En este aspecto hay una reducción lógica, se vuelve a lo que exigía la LSG, lo cual es claro en un lugar donde el minifundio es lo habitual, no obstante, aquí podría haberse hecho mejor, pues hay zonas totalmente minifundista y otras que no. Lo que deja claro es que no permite la adscripción de parcelas a efectos del cómputo superficial.

– La superficie máxima ocupada por la edificación en planta no excederá del 20 % de la superficie de la finca. En el caso de invernaderos con destino exclusivo al uso agrario que se instalen con materiales ligeros y fácilmente desmontables, explotaciones ganaderas, establecimientos de acuicultura e infraestructuras de tratamiento o depuración de aguas, podrán ocupar hasta el 60 % de la superficie de la parcela, y la ampliación de los cementerios, la totalidad de la misma.

Excepcionalmente, los instrumentos establecidos por la legislación de ordenación del territorio podrán permitir una ocupación superior para estas actividades, siempre que se mantenga el estado natural, al menos, en un tercio de la superficie de la parcela.

– Los edificios se ubicarán dentro de la parcela, adaptándose en lo posible al terreno y lugar más apropiado para conseguir la mayor reducción del impacto visual y la menor alteración de la topografía del terreno.

– Los retranqueos de las construcciones a las lindes de la parcela habrán de garantizar la condición de aislamiento, no pudiendo en caso alguno ser inferiores a 5 metros.

No hay modificación en estos apartados es igual a la LOUGA.

– Las condiciones de abancalamiento obligatorio y de acabado de los bancales resultantes habrán de definirse y justificarse en el proyecto, de modo que quede garantizado el mínimo impacto visual sobre el paisaje y la mínima alteración de la topografía natural de los terrenos.

– Se mantendrá el estado natural de los terrenos o, en su caso, el uso agrario de estos o con plantación de arbolado o especies vegetales en, al menos, la mitad de la superficie de la parcela, o en un tercio de la misma cuando se trate de infraestructuras de tratamiento o depuración de aguas.

Lo mismo sucede con estos requisitos, son idénticos a los establecidos en la LOUGA.

e) Se hará constar en el registro de la propiedad la vinculación de la superficie exigible a la construcción y uso autorizados, expresando la indivisibilidad y las concretas limitaciones al uso y edificabilidad impuestas por el título habilitante de naturaleza urbanística o la autorización autonómica.

Este apartado es similar, si bien no se cumplía siempre.

f) Las edificaciones destinadas a uso residencial complementario de la explotación agrícola o ganadera habrán de estar íntimamente ligadas a las mismas. A tal efecto, deberá acreditarse que el solicitante es titular de una explotación de las señaladas y que ésta cumple los requisitos que reglamentariamente se determinen.

Se dice algo curioso, a la vista de las autorizaciones concedidas en su día, de modo discrecional, este requisito antes no se fijaba de ese modo. Es parecido al art. 42 de la LOUGA, pero no exige como en este ultimo nada especifico salvo la letra b) del mismo que repite, esto es alta de la explotación y que cumpla los requisitos que reglamentariamente se pidan, ya no exigen que se ocupe por la construcción solo el 5 % de la superficie de parcela (letra “d” ), ni la exigencia superficial, que se ha reducido al aplicarse la genérica de 2.000 m, así como tampoco el aislamiento. No obstante este asunto se regula en la LSG en la LSG pero exclusivamente para explotaciones ganaderas, así dispone que

g) Las nuevas explotaciones ganaderas sin base territorial no podrán ubicarse a una distancia inferior a 500 metros de los núcleos rurales o urbanos y a 100 metros de la vivienda más próxima, salvo que el planeamiento municipal motive, en atención a las circunstancias propias del territorio, otras distancias diferentes, siempre salvaguardando la calidad ambiental del entorno. Cuando se trate de nuevas explotaciones con base territorial, la distancia mínima a los asentamientos de población y a la vivienda más próxima será de 100 metros.

La distancia a la vivienda no será tenida en cuenta si la misma y la explotación son del mismo titular.

Pero el artículo contiene algo que no hacía la LOUGA, esto es definir una explotación ganadera y así dispone

A los efectos de la presente ley, se considera explotación ganadera la unidad técnico-económica caracterizada por la existencia de unas instalaciones y un conjunto de animales, así como otros bienes que, organizados por su titular, sirvan para la cría, producción y reproducción de animales y la obtención de productos ganaderos o prestación de servicios complementarios.

La definición está en la línea de la inconcreción, buscando la discrecionalidad de la administración.

En definitiva, la llamada nueva regulación no es tal y plantea las dudas que generaba la anterior, de modo que no quiere la seguridad jurídica que supondría el convertir las autorizaciones en actos reglados y se sumerge en la discrecionalidad con lo que ello supone, si bien ahora los informe técnicos de la letra c y d suponen una novedad y una mayor intervención de la administración local, pues antes no intervenía.

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